借錢搶法拍 他圓了房仲夢

不動產市場今年以來歷經大起大落,近期房地產價格出現鬆動,屋主降價情況時有所聞,讓房仲業者近期業績逐漸有起色。全國不動產加盟主吳鴻暉入行十多年來,首次遇上房市急凍,靠著房仲本業及法拍專長,成功打敗不景氣。

62年次的吳鴻暉從國小時就住在台北市南港區,20多年前南港與汐止間隔著基隆河,吳鴻暉曾搭渡輪到汐止工業區打工,後來還做過皮沙發加工廠及清潔劑雜工。

吳鴻暉退伍後開計程車,當時正值台灣經濟起飛,最高一個月收入可達8萬元,扣除油錢等支出,每個月淨賺6萬元。但隨著廠商外移,收入逐年減少,吳鴻暉積極思考轉換跑道。

當時汐止連續兩年大淹水,汐止房價曾創下一坪6萬多元的超低價,吳鴻暉從小就租房子,一直夢想要買屬於自己的房子,他評估汐止房子超跌,員山子分洪道計畫也跟著啟動,決定進場購屋,當時有朋友告知,購屋最便宜的管道就是買法拍屋。

吳鴻暉在朋友介紹下,決定到法拍屋代標公司兼差,當時上午8時到法拍屋代標公司工作,下午6時下班後,接著就開計程車到凌晨3時,連續三個月密集學習後,吳鴻暉在第四個月開始接到第一位客戶,在第五個月時,業績就衝上全公司第一名。

吳鴻暉認為,法拍人員有其專業門檻,但這些都是可以靠學習補強,除吸收同事的經驗,他也模擬投標情形,藉此了解市場行情。不過,真正困難的地方在於客戶對你的信賴感,他把客戶當成朋友,才能讓生意長長久久。

吳鴻暉看到喜歡的房子,有時也會自己下場標屋,還拿自己的車子去借錢當押標金,並以140萬元標到法拍屋,但很快就有其他買家開價166萬元向他購買,當天就以166萬元轉手賣出。這也讓他體會到不動產的高利潤,因此決定以不動產相關行業為主業,並兼差開計程車。

吳鴻暉說,兼差開計程車的好處是可以開發更多新客戶,尤其開車區域圍繞在汐止、南港及內湖等地,剛好都是房屋的買賣雙方群聚之地,因此他的計程車上都會放置待售房屋的廣告單DM,曾經有屋主搭車,看到DM後跟他聊天,當天就載去簽約賣屋,之後就順利將房屋賣出去,這是開計程車所創造的附加價值。

後來法拍屋代標公司拆夥、各自發展,吳鴻暉進入汐止東森房屋擔任房仲業務員,當時雖然適逢SARS時期房市低迷,但汐止房價已跌無可跌,中古屋平均單價已回升到9萬元,SARS過後半年內更跳升到12萬元,吳鴻暉靠著業務能力,業績常常位居公司第一名。

由於東森房屋面臨制度調整,加上21世紀不動產獎金分配比例高達80%,遠高於東森房屋的65%,吳鴻暉選擇跳槽到21世紀不動產。由於累積十年的功力,當時吳鴻暉每個月進帳一度高達20萬元,但也因為交際應酬大增,每天晚上喝酒應酬不斷,存的錢反而愈來愈少。

吳鴻暉後來開始思考創業的可能性,當時正好有台商朋友回台想要投資,讓他決定創業當老闆,原本選擇在汐止,但該區市場已漸趨飽和,加上全國不動產提供第一年免加盟金的優惠,吳鴻暉決定回到南港打拚,2007年6月開出南港向陽店。

吳鴻暉開店投資約130萬元,當時只有他跟太太共兩位員工,案件也只有五件,其中有四件在汐止,但他靠著一股拚勁,在短短一年半內,現在累積案件已有300多個,南港跟汐止是主要案件來源。

吳鴻暉說,創業的時機相當重要,去年下半年正好面臨房市回檔,房價已經漲不上去,買方追價意願薄弱,賣方卻是遲遲不肯降價求售,雙方僵持的結果就是無法成交,使吳鴻暉在創業初期的幾個月內,經營相當辛苦。

但靠著自身努力,不斷增加不動產案件,加上政黨輪替創造未來美好的願景,房地產價格出現飆漲,成交價屢創新高,今年4月還曾經創下,同一間房子連續兩天賣掉的紀錄,而且是二、三組買家搶著買。吳鴻暉訂出未來要開到三家店的目標,分別位於南港、汐止及內湖等三地,這三個地方的客戶具有重疊性,未來案件可以互通有無,創造經濟效益。

向銀行借錢? 不借白不借

進入零利率時代,不過消費者跟銀行借錢還是要付利息,不可能零息;但零利率時代,民眾向銀行借錢較划得來。

利率走低,向銀行借錢成本也變低,尤其是房貸利率。中國信託理財經理廖亭亭舉例,以指數型房貸來看,今年第三季基準利率百分之二點七左右;但第四季央行五度降息後,基準利率降到百分之二點二左右,降了零點五個百分點。

另外,銀行理專透露,利率最近急降,有些客戶會拿房子來抵押借錢,把錢拿去買黃金或逢低投入績優股。

銀行業者表示,在日本零利率已近十年,很多人都到銀行借日圓,去買澳、紐幣等高收益貨幣,當年澳、紐幣的利息還有五到七趴,許多一輩子不借錢的歐巴桑、歐吉桑也不借白不借,借日圓轉做高息貨幣,不賺白不賺。

不過,台灣指數型房貸利率前半年都低於百分之三;個人無擔保信用貸款,視個人信用狀況從百分之五到二十都有。建議消費者要借錢,還是以利率較低的房屋抵押貸款優先。

借錢交稅者料增未隨P減稅貸加息

【商報專訊】記者鄺偉成報道:消費者委員會指出,在金融海嘯影響下,預計今年市民向銀行借錢交稅的數字會增加。但銀行同時受到金融海嘯,其推出的稅務貸款計劃的優惠也比往年少,并且不標明稅務貸款的利率,只按照申請人的財務狀况決定。而銀行的最優惠利率雖有下調,但市場稅務貸款的平均利率卻比往年高。消委會提醒市民,要以「實際年利率」來反映實際借貸成本,選擇適合自己的稅貸計劃。

    比較年利率最實際

    消委會收集了15間銀行及財務公司的分期交稅計劃,調查后發現,銀行最優惠利率(P)由去年12月的6.85%下調至現時的5%,但實際平均年利率則比去年高,以50萬元稅貸為例,平均年利率介乎4.21%至8.31%比去年高0.27個百分點,而5000元的稅貸平均年利率介乎4.21%至17.02%,比去年高2.11個百分點,同時亦顯示了貸款額越高,利息則越低。調查又顯示,銀行會考慮批出高於交稅金額的稅貸,更高達月薪10倍及最高貸款達200萬的例子。還款期甚至可拖至48個月,每期還款金額雖低,但實際年利率卻越高。市民亦需要注意銀行如何處理其個人資料,以認識自己應有的權益。

    貸款額越高利息越低

    消委會宣傳及社區關系小組主席何沛謙表示,市民需要比較各計劃的「實際年利率」,包括宣傳中提到的利率折扣、回贈、保證低息及免息期、手續費等因素,才可反映真正的稅貸借款成本。他又指,銀行對不同客戶亦有不同特惠,以特選客戶為例,其實際利率由4.26%至7.95%;而一般客戶則由4.21%至10.41%,兩組相差達2.46%,但每間銀行的「特選客戶」定義也不同。他認為市民應清楚自己的還款能力,并要依期還款,以免被罰款及繳交手續費,因有些罰款高達年息的20%,甚至更高。

    消委會總干事劉燕卿表示,市民可直接詢問銀行,以得知優惠計劃后的實際年利率。她又指,申請稅貸是個人意向,而每間銀行的利息也不同,市民需清楚了解。她亦提醒市民,現時金融市場因金融海嘯而波動,不應以借用稅貸去投資。

    留意逾期提早還款額外收費

    消委會投訴及諮詢部總主任馮澤仁表示,今年1月曾有個案,該人士本身已拖欠卡數,但在12個月前就申請稅貸,結果給銀行發現,除取消稅貸外,還要清還卡數。另外,亦曾有個案利用自動轉帳還稅貸,但收了過高的服務費。他又指,實際年利率,并沒有計上逾期還款的罰款及提早還款的手續費,這點市民也需留意。

女老師遭殺 警疑受刑人出獄借錢被拒行兇

9日發生在基隆的黃姓國中女老師命案,10日案情有了新進展,由於被害人在課餘時間還會到基隆地方法院擔任觀護志工,加上之前傳出被他輔導過的受刑人曾經向她借錢遭到拒絕,警方鎖定一個監視器的提款畫面全力緝兇。

女老師遭到殺害幾個小時後,9日凌晨兩點到三點監視器所拍下的畫面,這名男子年約20到30歲戴著口罩,不過眼神似乎充滿了惶恐,還不時往上飄看著監視器,警方在確認他涉有重嫌之後,拿著他的照片,在他提款的瑞芳四角亭郵局附近打聽他的背景。

遭到殺害的女老師平常除了上課之外,還在基隆地方法院擔任輔導志工,在大家眼中她是一個充滿愛心的老師,不過警方調查發現,曾經有黃姓女老師輔導的受刑人向她借錢遭到拒絕,加上監視器拍到的這名男子所用的提款卡就是女老師所有,而且還被提領了4萬元,因此警方認為這起命案財殺的成分居多。

男子冒充美女,網友借錢被騙120萬

一名大陸男子冒充美女,在網路交友,輕鬆騙走一名男子二十八萬人民幣,相當一百二十萬新台幣。
據西安晚報報導,西安四十歲房地產老闆張樹,今年六月在網路認識一名網友,這名網友自稱叫(曉莉),在北京舞蹈學院讀書,父母雙亡,弟弟念大學,曉莉必須打工供弟弟上學。曉莉在電話中聲音嬌滴滴,還傳給張樹一張美少女照片,卻不肯跟張樹見面或透過視頻交談。
今年七月,曉莉說要去杭州旅行,向張樹借錢,拿到錢後,又說自己在杭州生病,需要更多錢,從那以後,曉莉又以出國等理由向張樹借款二十多次,高達二十八萬元人民幣,張樹這時才警覺自己可能受騙,於是報警。
警方根據張樹匯款紀錄,查出曉莉提款銀行,從銀行監視器發現一名壯碩男子提款,警方以為這名男子是曉莉同夥,偵訊才這知道,這名二十五歲男子就是冒充曉莉的騙子。這名男子聲音尖細,冒充少女在網路交友,成功欺騙兩名男網友,騙走很多錢。